过去20年商业地产处于一个快速扩张的市场中，发展遵循“快速拿地变现”的高周转路线，实现经济回报高速增长。丰厚利润诱导开发商一窝蜂涌入商业地产赛道上，导致商业地产同质化严重。

随着商业市场趋于饱和，Z世代消费客群逐渐崛起，主题化场景化消费模式兴起，早期功能单一、消费场景乏味、业态布局同质化的商业地产，逐渐被淘汰。商业地产市场进入调整期，告别粗放式的发展，从而转向细分化市场。如何满足新时代消费者日益提升的消费需求与商业品味，是未来商业地产的突破方向。

如何在商业市场的洪流中站稳脚跟，原粹商业认为，在接下来的商业地产无论是存量更新，还是拿地开发，都必须站在消费者角度出发，从前期规划到后期落地招商建立完整系统性打法，环环相扣，才能避开以下几个商业开发运营误区，最终实现商业地产的增值获利。

#01

前端战略规划

缺乏判断，盲目开发

战略规划是决定商业运营发展的“前端型工作”，并贯穿商业地产开发运营的整个生命周期。绝大部分商业地产运营失败，就是因为前期战略规划时，没有对区域经济环境是否合适、选址是否准确、定位是否偏差、业态是否重复等环节进行战略研判，就盲目开发建设运营，导致城市商业角色定位不合理，演变成为商业经营上的短期行为。

原粹观点：前端战略规划作为商业地产“全程引线”的环节，从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等。

都离不开前端策略规划中环环紧扣，相辅相成，才能打造贴合城市发展需求的商业，从而提高商业地产存活率。

原粹商业规划设计案例 | 重庆九街鸟瞰效果图

重庆九街是原粹商业早期规划打造的城市更新商业项目，改造前的重庆九街，实际上只是“餐饮一条街”，2016年在政府的推动背景下，原粹商业对片区进行规划改造升级，推进夜间经济发展促进消费增长，完成从“一栋旧楼房”向“不夜街区”的转身，让重庆不夜九街形成时尚、潮流、文艺的都市文化旅游特色街区，最终成为全国闻名的“夜经济名片”。

#02

商业设计不落地

盲目追求高大上

商业设计是商业地产最直观的价值感知，很多开发商在商业设计阶段，投入大量资金与建筑设计大院合作，力求打造具有记忆亮点的商业建筑。为此，建筑设计大院在设计上更多的追求“高大上”和品质调性，形成为了设计而设计，忽略商业运作规律和实际落地的可操作性。

导致在商业地产规划要素，例如物业、环境、交通组织，甚至包括停车场的停车位设计，室内外的人流、车流、商流的动线等方面存在缺陷。

最后开发商钱花了不少，但出来的效果也仅是一副“高颜值的空架子”，对后期招商入驻、商家运营、游客消费体验等环节造成影响，导致不可必要的成本浪费。

原粹商业规划设计案例 | 重庆九街效果图

原粹观点：商业设计需做到内外融合兼顾，用场景构建与客户的深层次连接。外部设计需贴合商业整体定位，打造差异化主题，进一步提升商业辨识度与昭示性。

内部设计需贴合消费者消费习惯，优化平面动线与立体交通，在空间、时间最大程度上挽留人流量。做到内外兼顾，才能真正的让商业设计为商业经济赋能。

#03

策划定位

重概念、轻落地

开发商拿地建筑规划后，常规操作就是找前端地产策划公司定策略推广，这时候建筑规划已经成型，策划定位也只能再其基础上发散。

前端地产策划公司更多关注的是策划的概念是否吸引人，是否具有足够的亮点，导致策划报告中给开发商推各种概念，而不考虑策划方案的落地性，策划定位“假大空”，落地呈现的时候，弊端越来越明显，导致后期在销售招商阶段出现非常多的问题。

原粹观点：商业策划定位要以解决实际问题为优先项，以落地效果为重中之重，以消费者的体验感为衡量标准，真正做到以上几点，才能为商业运营带来切实的价值。

#04

一味强调卖产品

忽视产品价值内核

由于大多商业地产的开发和投资主体，都是从住宅领域转型而来，沿用“拿地-建设-销售”的惯性思维。在未对商业价值做核心梳理，市场对商业感知模糊的情况下，重视营销变现手段，忽视产品核心价值打造。

导致商业对外展示形象，面临定位不明晰、同质化严重、功能性单一的情形。随着市场消费结构调整与主力消费群体发生变化，无差异化核心价值的商业，无法满足消费群体多变的需求，注定将被市场快速淘汰。

原粹观点：商业突围需在梳理明晰项目特点情况下，因地制宜，从定位策划、业态布布局、场景设计形成差异化主题内核，才能打造具有长远优势的品牌，这也是商业持续运营的“生存之道”。

#05

招商依赖广告营销

缺乏针对性和说服力

许多开发商在招商营销阶段，推广手段按照卖住宅、商铺那套线上线下媒体广告广撒网，将广告招商作为唯一的手段，而不注重商业自身的价值塑造，造成能短期吸引到部分投资商家为之买单，但后续招商难以推进，吸附不了更多优质商家。

究其原因，就是缺乏自身特色和差异化竞争力的商业形象，在招募商家时，投资商看不到未来商业呈现的商业氛围和吸附消费客群到访的能力，导致投资商家信心不足，这种情况下，仅靠广告营销是很难动摇投资商家买单的。

原粹观点：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单，招商工作的成败归根到底就是要打造吸引消费者到访的商业场景。人流量越大则价值越高，让投资商家看到未来商业呈现的人气氛围，自然吸引投资商家为之买单。

市场瞬息万变，商业地产的发展模式也随之不断进化、演变，因此，与更加成熟的商业设计运营团队携手合作，发挥专业团队力量，形成规划设计完整链条，避免陷入商业地产误区，是非常有必要的。

原粹团队坚持从前期策划、市场环境分析、场景整合设计、招商运营等环节全程操刀，拥有丰富商业地产打造运营经验，是商业地产形象策略顾问专家，助力企业创建商业标杆，打造具备持续竞争力的领导品牌。