存量商业变革，一二线传统百货纷纷闭店，如何逆袭找到一条盘活之路？

随着优质商业用地资源紧缺，城市化进程开始步入提质减速的阶段，商业地产行业从土地驱动模式转变为存量改造的新格局当中，商业地产存量革新时代已经来临。

自2017年全国购物中心和百货的增量占存量比降到20%以下，伴随着消费升级、主要消费群体更替、以及线上电商的持续渗透，大量存量商业逐渐失去吸引力和核心竞争力，导致闭店潮、掉铺率、空置率不断攀升，存量商业不匹配城市核心区位的高价值物业等问题。

在城市核心区域土地开发趋近饱和的背景下，如何盘活存量商业，推动商业空间转型升级，已成为摆在开发运营者面前的首要难题。

#01

商业地产总量过剩

迈入去粗存精、优胜劣汰阶段

目前商业地产总量已饱和，过去拿地就赢的时代已经过去，各大城市商业出现竞争激烈、运营模式单一、资金压力过大的三座大山。

其中缺乏创新的传统百货持续衰弱，规划定位不科学的商业项目空置率越来越高，还有一些散售的商业项目清场、关店。尤其在全国的一二线城市、三四线城市类似这样一直在挣扎，最后直到倒闭的商业例子，比比皆是。

就比如宣布在年底闭店的全国知名百货公司，在成都市场扎根25年，曾经也是红极一时的标志性商业符号与购物目的地，但如今也因为经营业态不能满足消费者的需求，流失大量客户，难逃消费趋势的迭代更替。

由此不难看出，随着人们消费观念和行为方式发生转变，存量商业改造势必迈入去粗存精、优胜劣汰阶段。只有不断创新模式和精细化运营，满足客群多元化消费需求，才能在商业市场红海中抢占一席之地。

#02

存量改造容易陷入误区

盲目追求“颜值即正义”

很多人将“存量改造”与“颜值经济”划等号，认为没有高颜值，就没有人流量。从而将“商业改造”停留在简单粗暴的叠加商业美陈上，让其在创新改造的道路上迷失“自我”，难以为实际销售招商及客流增长带来有效转化。

颜值经济虽然作为能快速为商业引流的一种手段，但盲目以“颜值”作为衡量存量商业是否成功盘活的第一标准，相信高颜值是解决一切存量商业困境的法宝，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的商业项目注定不会成功。

大原文商旅认为，真正可持续的存量商业的二次激活，势必”颜值是表“，在诸如功能、模式、商家，运营等方向同步发力，才是存量改造升级的根本内在。

#03

进一步盘活存量资产

抢占发展先机很重要

众多商业项目加入存量赛道后，存量商业逐渐从“蓝海”变为“红海”，面临强劲竞争趋势，只有对未来的消费形态与发展趋势做研判，洞悉大势抢占先机，才能更快盘活存量商业。

而风口之下谁抢占先机，谁就有可能先拥有更好的市场资源，赢得市场主动权。

95后、00后消费者已经成为消费主力军，引领了整个市场的消费方向，成为未来商业发展的战略重点，可以说“抓住年轻人就等于抓住市场先机”。

Z时代年轻客群他们追求个性消费和多样性，更愿意为“内容买单”，因此，对商业市场消费体验提出了更高标准的要求。不在追求单纯的购物消费，而是转向追求“颜值经济”、“沉浸体验”、“打卡互动”等新兴体验业态。

为此，各大商业体以吸引年轻消费客群关注为改造突破点，通过打造新型趣味业态，引发年轻消费者的猎奇心理，并刺激消费者做出消费反应，进一步提升商业项目人气度与话题度。

部分存量商业项目，应在不用“大改大建”的前提下，用小变化、小改善、小更新，进行有温度的改造，借助创新的设计语言，通过场景创新深度链接消费者。

保留原有建筑风貌减少时间成本的同时，进一步实现可控的资金投入，达成可预期的收益，这种微更新，应该也是存量资产处置的务实路径。

随着购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化，新一代消费者对商业消费的需求正在不断变化，他们更倾向于也更看中商业空间的场景体验和社交属性。

为此，体验式场景是商业地产未来发展的主流趋势，通过打造沉浸式商业空间、引进体验式业态、举办强互动活动三方面营造体验式场景，不断在内容场景和互动体验上推陈出新，让消费者持续保持“新鲜感”，提供线上所不具有的线下社交属性与参与感，以此成为吸纳人气、提升销售的商业利器。

由于商业地产开发商前期大多由房企公司转型而来，当涉及到存量商业改造时，第一时间就招纳景观美陈团队、装修设计团队、招商团队.....等点对点的进行单个环节升级改造，这种情况容易形成信息想法不对等，导致改造更新“五花八门”以及时间成本浪费。在这个分秒必争的商业战场，依着传统经验硬拼硬，无疑是一种低效率的做事方法。

原粹商业认为，存量商业的定位、改造、施工、招商、运营……由专业一站式服务团队全链条包办，减少沟通成本的同时也能快速落地执行，成为存量商业改造战场中赢取胜利的一把“利刃”。

多数开发商没有运营理念，将“运营"和“招商”混为一谈，造成很多商业项目在对外售卖阶段才引进商业管理团队，这个时候运营所能发挥的作用，就只是锦上添花，如果项目有硬伤，多半也无济于事。

在城市商业体竞争格局中，只有具备精细化运营，才能创造更大的价值，为商业项目带来更大的竞争力。而做好运营应该具备以下八大要素：长期持有、精准定位、统一运营、设计深化、成本平衡、设计深化、招商前置、智慧平台、运营管理多维度协同，从各方面打造未来消费者所需要的内容，与商家形成一个运营共同体，用更精细化的管理运营内容，使消费者、商家持续的满意，从而实现资产价值的提升。

无论是大型综合体、写字楼还是沿街商业，当前普遍呈现饱和状态，随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程。

为此，原粹商业认为，顺应新商业潮流抢占先机，才能焕发出存量商业的新出路、新思考。