原粹商业

场景营销倡导者

商业街区设计-商业街规划-商业街氛围包装-商业地产策划

商业地产十余年野蛮扩张，造成商业市场饱和，进入淘汰竞争阶段。

存量商业作为野蛮扩张的佐证，如今面临商业场景、建筑、服务、体验落后等问题，造成人气严重流失、空铺率上涨、运营艰难的局面，生存岌岌可危。

除此外，存量商业还面临三大痛点，被行业“唱衰”！

自疫情解封，2023年市场迎来回暖复苏，商业地产与各行业迎来了宝贵的发展机遇。但回看存量商业市场，市场回暖与客户消费力回归，对存量商业而言作用微乎其微。究其原因，市场和消费者很难再为存量商业的传统经营模式买单。

自2017年开始，全国新兴商业拟开业量和实际开业量逐年递增，造成存量商业加剧，竞争和同质化日益激烈。此外，消费者“喜新厌旧”的消费心理，也导致存量商业失去吸引力和核心竞争力，生存危机加剧。

Z世代作为消费主力，消费喜好偏向体验场景、潮流社交、首店经济等，商业只有提供更多新鲜有趣的体验，才能吸引消费者关注停留及消费。因此，存量商业老旧的传统业态难以获取年轻客群的关注，流失消费主力。

尽管面临诸多挑战，但城市更新存量改造作为未来城市发展的新增长极，也有不少机会给予存量改造项目。

2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。聚焦盘活存量资产方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持等相关意见。推进存量改造的规范化和标准化，进一步鼓励盘活存量用地，创造更多的商业价值。

2021年上海6月成立800亿城市更新基金，12月成立百亿城市更新引导基金，以及提出“创新金融+”推动市场资金助于盘活存量资产。未来，在存量更新大趋势下，相信各大城市也将陆续出台各种扶持政策，给予存量商业改造支持与帮助，实现存量资产与新经济的良性循环。

总的来说，未来盘活城市存量资产成为发展热门趋势，谁能紧跟政策指向，抢先抓住存量改造风口机遇，让存量物业真正”活“起来，谁就能创收更多的经济价值。

那么机会背景下，存量商业究竟要怎么做，才能建立差异化竞争机会，实现“起死回生”？

原粹商业认为，只有适应改变、直面挑战，优化商业场景、消费业态、互动体验等环节，将存量商业实现“内外兼修”的更新改造，才能找到存量商业起死回生的秘籍，激活存量商业的第二次生命。

通常来说存量改造项目伴随着资金压力大、投资期长，规划难度高等问题，导致投资商不敢轻易动身改造。

但原粹商业认为，在不“大拆大建”的情况下，做“绣花微更新”，保留建筑肌理结构，结合商业特色做定制场景规划，实现以最小的投入成本博得最大的改善效果！

【商业启示】乐山耍码头：老旧车站存量物业更新，在留住老车站的建筑肌理上优化提升商业功能，实现“更新”的真正价值，帮助建筑完成生命力和竞争力的二次迭新。

场景创新作为商业营销的重要手段，结合项目本身的特点以及商圈的属性，打造如元宇宙、国风复古、潮流网红等沉浸式主题场景，以此吸引客户关注停留。

再以主题场景链接各个商业组团，赋予商业消费动线故事性，形成主题场景与品牌商业运营闭环，从而延长消费时间和激发消费购买欲，为商业经营持续供血。

【商业启示】科教π美食城：结合“Z世代”喜爱的国潮复古、时尚网红、科技未来三大场景主题，营造极具年轻潮流的沉浸式场景，解决原本室内美食街区过道逼仄的弊端，成为城市潮娱美食新坐标。

年轻消费者对体验经济的关注度呈逐年上升的趋势，而线下实体商业的体验感仍无可替代。因此，存量商业改造更新，势必要在体验经济上加重砝码。

打造满足当下Z世代年轻群体喜爱的潮流社交、露营经济、小众运动等深度体验的消费业态。让体验经济与商业场景融合，成为商业吸引关注度，制造话题度的有利武器，快速吸引客流关注，实现商业价值活化。

【商业启示】9¾站台集市：原粹商业结合商业在地优势，打造“美食集、音乐集”、车厢集、露营集”四大体验场景，将传统商业转变成火车下的微型潮流社区，快速盘活商业流量。

存量商业公共空间多为闲置状态，改造更新可丰富商业公共空间场景体验，打造多金售卖点、艺术策展、宣传推广、舞社滑轮体验区等。

营造极具话题感的商业氛围，增加年轻消费者的游逛性与互动体验，进一步转化为购买力。

【商业启示】亚沙食里：原粹商业利用外街公共通道，设置多金售卖点、网红打卡区、娱乐休憩区等沉浸式互动装置，增添商业更多的趣味活力与可能性，实现价值最大化。

存量商业由于大多是盒子mall，无夜间经营功能与业态，而今夜间集市商业市场庞大，在空间、场地、运营呈现灵活特性，存量商业可打造夜间创意集市。

增添商业夜间经济规模，提供夜游、夜娱、夜购多元体验，以丰富多彩的夜生活吸引更多消费者，形成人气商业氛围，反哺商业溢价空间。

【商业启示】怀化夜市：原粹商业以夜间经济为突破点，打造一条具有怀化本土特色的沉浸式夜间文旅休闲街区，助力快速建立商业识别度，成为怀化网红打卡新地标！

总的来说，疫情复苏后，褪去了大环境因素影响，真正考验商业地产经营能力的时刻来临了，存量商业如不及时更新改造，最终难逃“死路一条”的局面。

为此，原粹商业认为，存量商业只有趁目前市场还在回暖复苏时期，抢先抓住改造更新机会，打造成符合现代消费审美和满足多元消费需求的商业，才能在后续商业市场竞争中建立优势，获得客流关注，从而盘活商业经济，不被市场淘汰。