存量时代的到来，让商业地产面临着共同的困境。线下商业闭店潮、掉铺率、空置率等不断攀升，实体店一片萧条，购物中心名存实亡，各大商业街更是如履薄冰。

在一线城市，商业尚能凭借城市人口消费基数续命，但在三四线城市，租不出卖不掉的存量商业已成为烫手山芋。如何进行存量资产的内容再造和价值升级，有效盘活和提高闲置物业使用率、获取稳定现金流，成为运营者的燃眉之急。

逆势之下，需转变思维，才能看到存量背后的商机。下面，原粹将深挖三四线城市存量商业的困境与机遇，结合实战经验，总结解决方法，为存量商业破局与发展提供一定参考和思路。

历经十余年的野蛮生长，一线城市核心商业市场已趋于饱和，以万达、吾悦为代表的大型商场企业纷纷把目标市场转向三四线城市。2023年，万达商管拟开业量达51个，且重点分布在三、四、五线城市，包括48座万达广场（数据来源于赢商网）。而三四线城市旧商业体经营发展情况本就不容乐观，原有的市场份额又遭受新商业的挤压，生存空间进一步变窄。

万达广场入驻三四线城市

同时，网络零售发展势头越发迅猛，拼多多、抖音、快手等直播及电商巨头凭“多快好省”维度更好地满足消费者需求，直击三四线城市商业商品品类不足、购物体验不佳、难以完成跨地域购买等痛点，不断吞噬线下商业市场，让传统门店沦为电商的“试衣间”。

中国网络购物用户规模逐年扩大

图源艾瑞咨询

面对上下游强势夹击，老店关门、地标大楼易主、各大店铺业绩惨淡、空置率攀升、业绩低迷、闭店潮似乎成为了存量商业的主旋律。招商难、获客难、入不敷出的存量商业已成为让商业家头疼的“负资产”。

身处诸多困境，存量商业真的只能坐以待毙吗？实际上，转换思维顺势而为，就能看到存量商业背后的巨大商机。

2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，支持和鼓励盘活存量、闲置、低效资产。2023年6月，北京市商务局出台关于《征集2023年支持商圈品质提升项目》的通知，鼓励商业企业升级改造、创建智慧商圈，并对全市商圈品质提升项目给予资金支持。

《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》

图源中国政府网官微

时至今日，各大城市相关红利政策频出，反应了我国对盘活存量资产，打造消费集聚地，提振消费增长高度重视。

同时，随着我国城镇化水平稳步提高，下沉市场展现出了前所未有的消费潜力。作为新崛起的消费力量和最具有影响力的消费群体，以“小镇青年”们为代表的下沉市场消费人群人均收入和生活成本相对稳定，普遍拥有更宽裕的时间，和更强大的消费能力，也乐于花时间享受消费的过程。一个品牌更高端化、消费环境主题化、更具体验感的商业综合体，是实现他们“小镇生活氛围，都市购物体验”的核心。

县域市场中青年家庭年收入与年支出

图源黑蚁资本

因此，紧跟政策指向，抓住存量改造风口，取悦消费客群，释放下沉市场消费潜力，正是三四线城市存量商业巨大机遇所在。

那么存量商业应该如何改造？原粹认为，商业改造的核心在于抓取流量，进行从流量到销量的转换。而只有越优质越创新的内容、形象、体验，才能促使客群留驻。因此，改造的关键在于锁定小镇青年品质客群，打造能够吸引消费者关注和停留的独特场景，才能抓取精准流量，重构商业价值，实现脱胎换骨，开启高端商业新格局。

下面，原粹将结合存量改造实战经验，以创新性、地标性的商业实案，总结利用场景营销抓取流量的落地方法论，精准击破商业痛点，带来存量商业焕新的多种解法。

我国基础设施等领域存在一大批存量资产，由于建筑老化、功能单一、无人使用，无法作用于人民，也无法为城市创收。针对此类存量资产，原粹以实操项目乐山耍码头为例，提供文商旅融合场景打法。

乐山肖坝旅游车站（码头）城市更新改造项目是四川省交通厅“十四五”规划的重点项目之一，周围人流密集。原粹聚焦“焕新主体形象、重构内部场景、激活公共空间”三个层面，提取乐山本土特色文化，在留住老车站的建筑肌理上优化提升商业功能，在保存本土文化认同感的同时，也塑造出“交通+文旅+商业”的有机结合体，为区域发展带来源源不断的流量，实现市政、商家、消费者三方得益。

在原粹的帮助下，乐山耍码头实现“更新”的真正价值，完成生命力和竞争力的二次迭新。开街期间，乐山耍码头集聚超35家商家入驻，共计接待10万人消费打卡，从“闲置存量”变“优质增量”，实现文商旅融合发展，成为乐山对外展示城市文化形象的重要窗口。

功能单一、形象老旧、品质较差、昭示性不足、没有商区记忆点，与年轻多元消费脱轨，无法与新晋人气商业竞争，是三四线城市商业体普遍存在的问题。针对这类老旧存量商业，原粹以实操项目大源贰叁里为例，提供差异性定位场景打法。

大源贰叁里位于竞争激烈的城市新区板块，存在招商难、 获客难、空置率高、租金下滑等痛点。原粹聚焦项目区域消费客群需求，针对性为项目打造“城南首个剧场式潮娱新地标”场景定位，升级形象并拉开竞品差异。同时通过创新潮娱场景、多元社交体验、夜间新潮消费等，营造无边界剧场式超强体验空间，赋予空间独特性、互动性、娱乐性，精准链接目标客群喜好，实现高频体验和消费，快速盘活流量。

通过场景创新和设计呈现，原粹帮助项目重振商业消费活力，在招商发布会当天就吸引众多品牌商家入驻，短时间内超预期完成80%招商率，成功盘活存量商业，实现逆势突围。

有些三四线商业本身具有特色和优势，但因商业氛围不足等原因无法引流获客。针对此类存量商业，原粹以实操项目托斯卡纳小镇为例，提供夜经济赋能场景打法。

托斯卡纳小镇街区“全欧式建筑”风格突出，但由于商业环境过空、过硬，导致招商困难、空置率高、回报率低。原粹贴合当地城市宣传鼓励夜间经济发展政策要点，将特色夜间经济与时尚潮流元素、项目建筑特色、当地美食文化相融合，将项目打造成“人气网红夜间消费聚集地”。高颜值、多趣味、多互动的两大主题商业场景，不仅实现“扬长避短”，发挥项目本身欧洲小镇特色建筑的优势，更形成风格独树一帜的沉浸式“夜经济”消费街区，极大提升商业可逛性，有效带来流量刺激消费。

通过场景创新和夜经济赋能，升级焕新后的河间澳林托斯卡纳小镇被评为“2023年度河北省夜经济示范单位”（沧州市唯一一家）和“2023年度河北省夜经济打卡地”，加速了招商引资，充分释放商业效能。

存量时代，风险与机遇并存。面对新的市场环境和发展阶段，商业唯有顺应时代发展潮流，才能真正满足不断提升的消费需求，实现在激烈的竞争下实现稳健发展。

站在存量改造和下沉市场的风口，三四线存量商业更应抢先抓住改造更新机会，因地制宜、量体裁衣，找到适合自己的场景营销打法，打造叫好又叫座的商业场景，实现商业内容与价值的有机更新，精准抓取流量完成变现，才能快速突破重围，实现高质量发展。